Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Khánh

1. Thương vụ đầu tư đầu tiên – bài học không thể nào quên

Năm 2010, hai vợ chồng tôi – khi ấy còn là một cặp đôi trẻ vừa mới cưới – đã cùng nhau đưa ra một quyết định lớn lao: mua bất động sản đầu tiên trong đời. Đó là một lô đất nhỏ tại phường Hiệp Bình Chánh Thủ Đức, diện tích chỉ 4x15m, nằm trong con hẻm rộng vỏn vẹn 1,5 mét (nghe nói sau này có thể mở rộng ra 3 mét). Giá lô đất lúc đó là 450 triệu – một con số khổng lồ so với khả năng tài chính của chúng tôi khi ấy.

Chúng tôi yêu nhau từ thời đại học, cả hai đều vừa học vừa làm để tự trang trải cuộc sống. Tôi thì buôn bán điện thoại di động cũ, vợ tôi dạy kèm bốn chị em gái trong một gia đình khá giả. Từng đồng bạc lẻ kiếm được đều được chắt chiu, dành dụm. Sau nhiều năm tiết kiệm và sống cực kỳ tằng tiện, chúng tôi gom được khoảng 100 triệu.

Khi cưới, nhờ sự giúp đỡ từ hai bên gia đình, tiền mừng của họ hàng và bạn bè, cộng thêm số vàng cưới bán đi hết, chúng tôi có thêm khoảng 200 triệu. Tổng cộng, số tiền trong tay là 300 triệu – vẫn thiếu 150 triệu so với giá lô đất, buộc chúng tôi phải vay thêm để đủ mua.

Ra trường, tôi từ bỏ nghề buôn bán điện thoại di động cũ và bắt đầu đi làm một kỹ sư xây dựng quèn với mức lương khởi điểm chỉ 3 triệu đồng/tháng. Những năm sau đó là chuỗi ngày dài đằng đẵng vừa làm, vừa trả nợ. Chúng tôi không ăn chơi, không du lịch, không dám tiêu xài gì ngoài những chi phí cần thiết nhất. Cuộc sống lúc ấy gói gọn trong một chữ “gồng”.

Thế nhưng, đến năm 2016, trong một cơ duyên khác khiến chúng tôi quyết định bán lại lô đất ấy. Giá bán? 600 triệu đồng. Nghe qua thì có vẻ lời – mua 450 triệu, bán được 600 triệu sau 6 năm. Nhưng thực tế không đơn giản như vậy.

Nếu lúc đó, thay vì mua đất, chúng tôi đem 450 triệu gửi tiết kiệm ngân hàng thì câu chuyện đã hoàn toàn khác. Giai đoạn 2010–2012 là thời kỳ lãi suất ngân hàng cao kỷ lục, có năm lên đến 14–15%/năm. Chỉ cần một phép tính đơn giản cũng thấy rõ: sau 6 năm gửi tiết kiệm với mức lãi suất như vậy, số tiền tích lũy được hoàn toàn có thể vượt xa con số 600 triệu – thậm chí có thể chạm mốc 750–800 triệu nếu tính lãi kép.

Đó là chưa kể 150 triệu mà chúng tôi phải vay thêm để mua đất, cùng với tiền lãi ngân hàng phải trả đều đặn suốt nhiều năm. Tính ra, không những không lời, mà thương vụ đầu tư đầu tiên này còn khiến chúng tôi lỗ nặng mà không hay – chỉ vì thiếu kiến thức về tài chính và thị trường.

Tôi hiểu ra một điều cay đắng: chúng tôi đã thua ngay từ vạch xuất phát. Không phải vì thiếu cố gắng, mà vì thiếu kiến thức – về bất động sản, về tài chính, về thị trường. Lần đầu tiên trong đời của tôi đi đầu tư bất động sản, thực chất là một bài học đắt giá, là một cú ngã đau. Tôi chia sẻ câu chuyện trên không phải để than thở mà để ai đó, đang ở vạch xuất phát giống như tôi năm xưa, có thể tránh được cú ngã đầu đời. Nhưng cũng chính cú ngã ấy đã dạy tôi bài học sâu sắc đầu tiên trên hành trình làm trở thành một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.

2. Một buổi trò chuyện – Một cuộc đời thay đổi

Có những cuộc gặp gỡ tưởng chừng ngẫu nhiên, nhưng lại khiến cuộc đời tôi thay đổi mãi mãi. Và hôm nay, tôi muốn chia sẻ với các bạn về một buổi trò chuyện như thế – cuộc gặp gỡ cơ duyên với một “cao nhân” trong lĩnh vực đầu tư bất động sản.

Điều khiến tôi bất ngờ không phải là sự giàu có của người ấy – mà là cách họ đi đến sự giàu có đó. Không phải quan chức nhà nước, họ không có những thông tin bí mật, những gì họ biết chỉ là những dòng tin trên báo chí, tức là họ cũng không có gì hơn chúng ta. Xuất phát điểm của họ hết sức bình thường – một căn nhà cấp 4 nằm lọt thỏm trong con hẻm nhỏ ở quận Bình Thạnh. Thế nhưng, bằng sự kiên trì và một chiến lược tưởng chừng đơn giản, họ đã âm thầm “chuyển mình” qua từng lần mua – bán nhà trong suốt hơn 20 năm.

Họ kể: “Tôi không chờ có vốn rồi mới đầu tư. Tôi dùng chính căn nhà mình đang ở làm vốn. Bán nó đi, tìm một chỗ khác xa hơn một chút, bất tiện hơn một chút, nhưng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Rồi ở đó vài năm, đợi giá tăng, lại bán đi, tiếp tục tìm cơ hội mới. Cứ thế… từ một căn nhà hẻm nhỏ giờ tôi có hàng loạt bất động sản, thu nhập cho thuê hơn 100 triệu mỗi tháng, giờ thì rong ruổi khắp nơi, khi thì sang Nhật ngắm hoa anh đào, khi thì đi tour du lịch châu Âu..”

Nghe thì giống như những câu chuyện “làm giàu không khó” vẫn thường thấy trên mạng – nhưng không! Đây là người thật, việc thật. Tôi được gặp, được lắng nghe bằng chính đôi tai mình, được nhìn thấy ánh mắt bình thản của một người đã đi qua bao chông gai, và giờ đây sống một cuộc đời đầy đủ mà không cần khoe khoang hay phô trương điều gì cả.

Điều quan trọng nhất, tôi học được ở họ một nguyên lý làm giàu tưởng chừng đơn giản nhưng lại vô cùng thực tế:

Khi chưa có vốn đầu tư, hãy dùng chính nơi mình đang ở để làm vốn. Hãy dịch chuyển một cách chiến lược – đừng an phận.

Không phải lao vào những nơi quá xa xôi, nơi mà xe buýt còn chưa phát triển tới. Nếu chú ý quan sát, cứ mỗi 5 năm, nếu lấy chợ Bến Thành làm trung tâm, đô thị sẽ giãn ra thêm khoảng 3km – đó là quy luật phát triển tự nhiên. Nếu bạn dịch chuyển cùng dòng chảy đó, đón đầu những khu vực đang được quy hoạch, hạ tầng đang rục rịch hình thành, hoặc theo dấu chân của những ông lớn bất động sản – bạn sẽ luôn đi trước một bước. Và chỉ cần đúng thời điểm, bạn có thể lời gấp đôi, thậm chí gấp ba, so với việc chỉ giữ nguyên căn nhà mình đang ở suốt nhiều năm.

Câu chuyện ấy đã thay đổi tôi. Nó khiến tôi hiểu rằng đầu tư không phải là trò chơi của những người giàu có sẵn. Đó là hành trình của sự quan sát, dũng cảm và kiên trì. Và quan trọng nhất – là dám bước ra khỏi “vùng an toàn” của chính mình.

3. Đầu tư bất động sản không phải là trò “mua đâu cũng lời” – đó là một nghề thực thụ

Có lần, một người bạn từng nói với tôi thế này: “Mua bất động sản – nhà hay đất – thì cũng chỉ là tích sản thôi chứ đâu phải nghề gì ghê gớm. Miễn có tiền, bỏ ra 1–2 tháng nghiên cứu kỹ thị trường, thấy chỗ nào giá còn mềm thì mua vào. Giữ đó vài năm, thế nào chẳng lời.”

Nghe xong, tôi chỉ mỉm cười. Nhưng trong lòng thì không thể không nghĩ: “Cách nhìn nhận như vậy thực sự quá đơn giản, quá hời hợt.” Tôi không trách bạn tôi – vì đó là góc nhìn phổ biến của rất nhiều người đang đứng ngoài thị trường, hoặc chỉ tham gia đầu tư theo kiểu ‘tay ngang’. Nhưng với tôi, đầu tư bất động sản là một nghề – một nghề đòi hỏi kiến thức, sự nhạy bén, và quan trọng nhất là thời gian và tâm huyết.

Tôi kể bạn nghe một câu chuyện. Năm 2016, tôi dành thời gian nghiên cứu khu vực quận 9, TP.HCM – cụ thể là khu nền đất Sở Văn Hoá Thông Tin (SVHTT). Khi đó, một môi giới báo cho tôi lô đất 5x20m giá 1,8 tỷ – tức 18 triệu/m². Tôi nhìn bảng giá, nghe xong thì lắc đầu: “Đắt quá!” Thay vì mua lô đất đó, tôi cùng một người bạn góp tiền mua một lô đất ở khu Cát Lái, quận 2, với giá 26 triệu/m². Vì nghĩ quận 2 “xịn” hơn, tương lai sẽ tăng mạnh hơn.

Nhưng đời không như là mơ. Năm năm sau – năm 2021, tôi quay lại tìm hiểu giá đất ở khu SVHTT thì giật mình: 60 triệu/m²! Trong khi đó, lô đất ở Cát Lái mà tôi mua – vốn dĩ kỳ vọng sẽ “tăng thần tốc” – thì chỉ loanh quanh 45–50 triệu/m². Và đến tận năm 2025, khi tôi quyết định bán ra, giá chỉ nhỉnh lên được 54 triệu/m².

Bạn thấy đó. Nếu tôi chỉ kể đến đây, có thể bạn sẽ nghĩ tôi đang tự nhận mình dại, hoặc sai lầm. Nhưng không, tôi chia sẻ câu chuyện này để chứng minh một điều: kiến thức – và cả thời gian bạn bỏ ra để nghiên cứu thị trường – chính là yếu tố then chốt quyết định thành bại trong đầu tư bất động sản.

Nếu tôi lúc đó có nhiều thông tin hơn, phân tích kỹ hơn về hạ tầng, quy hoạch, dòng tiền chảy vào khu vực quận 9, tôi đã không bỏ qua cơ hội “vàng” ấy. Bất động sản không đơn giản chỉ là “mua rồi để đó, sau này sẽ tăng”. Đó là một bài toán phức tạp với nhiều biến số: thời điểm, vị trí, dòng vốn, xu hướng dân cư, pháp lý, tâm lý thị trường… Mỗi yếu tố có thể làm thay đổi hoàn toàn kết quả đầu tư.

Càng theo dõi thị trường lâu, bạn sẽ càng trở nên nhạy bén. Có thể cảm nhận được lúc nào là “đáy”, lúc nào là “đỉnh”, lúc nào nên gom hàng, lúc nào nên rút lui. Điều này không thể có được nếu bạn chỉ xem bất động sản là “nghề tay trái” hay chỉ đầu tư theo cảm tính.

Tôi biết, nhiều người có công việc chính rất bận rộn, họ chỉ đầu tư bất động sản theo kiểu “có tiền dư thì mua đại một miếng đất, để đó vài năm rồi bán”. Điều đó không sai. Nhưng nếu bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận, nếu bạn muốn bước vào thị trường này như một người chuyên nghiệp, bạn phải nghiêm túc coi đây là một nghề.

Và nghề nào cũng vậy – nếu bạn làm bán thời gian, không đầu tư thời gian, không trau dồi kiến thức, không lăn lộn với thực tế – thì kết quả bạn đạt được sẽ không thể bằng một người “full time”, sống chết với nghề mỗi ngày.

Đầu tư bất động sản không phải là trò đỏ đen, cũng không phải là cuộc chơi của những cú “ăn may”. Đó là một hành trình cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng, sự kiên trì, và cả sự khiêm tốn học hỏi mỗi ngày.

4. “Trong cái khó, ló cái khôn” – tôi đã thấm thía câu nói này theo một cách rất riêng, rất đời.

Nhớ lại năm 2016, tôi mang theo tất cả niềm tin và kỳ vọng đổ tiền vào một lô đất nền ở khu Cát Lái. Khi ấy, khu Đông Sài Gòn như một ngôi sao đang lên – hạ tầng được rót vốn hàng nghìn tỷ, thông tin quy hoạch sáng rực như đèn sân khấu. Ai cũng nói khu này sẽ “lên hương”, tôi cũng không ngoại lệ.

Nhưng đời đâu như mơ.

Giá đất sau nhiều năm vẫn dậm chân tại chỗ. Bao đêm tôi nằm mà không ngủ nổi, cảm giác như ngồi trên đống lửa. Còn người đồng nghiệp của tôi – cũng đầu tư cùng thời điểm – lại chọn mua căn hộ ở Vinhomes Central Park. Khi biết tôi chọn Cát Lái, anh ta nhìn tôi với ánh mắt nửa thương hại, nửa chế giễu:


“Ở Cát Lái có ngủ nổi không, xe container chạy cả ngày cả đêm mà.”

Tôi cười trừ, cố giấu nỗi bối rối vào lòng và nghĩ thầm: “Rồi sẽ có ngày khu này bật lên mạnh mẽ, khi đó đừng ngạc nhiên nhé.” Nhưng rồi năm tháng trôi qua, điều tôi mong mỏi chẳng đến. Cát Lái vẫn im lìm trong khi các khu vực khác tăng vùn vụt. Hạ tầng quanh cảng thì… đứng yên một cách khó hiểu. Những hy vọng ngày nào dần nguội lạnh.

Tôi đã từng trách mình. Từng thấy thất vọng.

Nhưng rồi, trong cái thất vọng đó, tôi bắt đầu quan sát kỹ hơn, lắng nghe thị trường nhiều hơn. Và tôi nhận ra một điều mà ít người để ý: giá đất nền ở Cát Lái tăng rất chậm, nhưng giá những căn nhà đã xây dựng hoàn chỉnh, có sổ hồng rõ ràng lại tăng rất tốt.

Lý do đơn giản thôi – đa phần đất nền ở đây vẫn là hợp đồng mua bán, pháp lý chưa sạch, trong khi nhà có sổ thì an toàn, rõ ràng. Nhà đầu tư có tiền, họ không ngại trả giá cao cho sự chắc chắn.

Tôi bắt đầu thay đổi chiến lược. Thay vì chờ đất nền “nở hoa”, tôi mạnh dạn đầu tư xây dựng, hoàn công ra sổ. Một bài toán tưởng chừng đơn giản, nhưng hiệu quả không ngờ.
Một lô đất 6 tỷ, nếu bỏ thêm 2–3 tỷ để xây nhà và ra sổ hồng, giá bán có thể lên đến 11–12 tỷ. Lợi nhuận không còn là giấc mơ, mà trở thành kết quả rõ ràng.

Tôi đã biến một thương vụ “mắc cạn” thành một cú lội ngược dòng.

Có những bài học chỉ có thể học bằng chính tiền và cảm xúc của mình. Và có những sai lầm – nếu đủ kiên trì, đủ nhẫn nại – lại trở thành đòn bẩy đưa ta đến một cách nhìn mới, một lối đi khác. Đừng sợ sai, chỉ sợ không chịu học từ sai lầm.

Cát Lái không thay đổi – nhưng tôi thì có.

5. Lời khuyên đúng – nhưng không dành cho tôi

Có những bài học mà bạn chỉ thật sự thấm khi đã tự mình bước qua sai lầm. Tôi từng nghĩ rằng chỉ cần nghe lời người thành công, làm theo kinh nghiệm của người đi trước là sẽ an toàn. Nhưng rồi tôi nhận ra:
Lời khuyên, dù đúng đến đâu, cũng chỉ đúng với người đưa ra nó. Chưa chắc đã đúng với hoàn cảnh của mình.

Chuyện xảy ra khi tôi mua đất nền phân lô tại một khu đô thị mới, quy hoạch bàn cờ rất đẹp. Những con đường cắt nhau vuông vức: có trục chính lớn, có những con đường rộng 20–30m tiềm năng kinh doanh, và cả những con đường nhỏ 10–12m – vốn được xem là chỉ phù hợp để ở.

Tôi lúc đó có tài chính tương đối thoải mái, đủ để có thể lựa chọn được bất kỳ lô đất đường lớn hay nhỏ. Và đi cùng tôi hôm ấy là một người anh – một nhà đầu tư kỳ cựu, anh sở hữu nhiều lô đất mà tôi không đếm hết.
Anh nhìn bản đồ, chỉ ngay vào một lô đường lớn:
“Lấy lô này đi em. Đường rộng, vị trí đẹp, sau này dân về đông thì giá tăng nhanh, dễ bán lại, hoặc kinh doanh cũng tốt.”

Tôi nghe và gật đầu. Lời khuyên ấy quá hợp lý. Nhưng sau này tôi mới hiểu – nó hợp lý với anh, chứ không phải với tôi.

Anh là người trường vốn, đầu tư bằng tiền nhàn rỗi, có thể giữ đất 10 năm, 20 năm mà không cần xoay vòng.
Còn tôi thì khác. Tôi chỉ có ngần ấy vốn. Nếu ôm một lô đất mà không thể khai thác được gì trong vài năm thì coi như chôn tiền. Tôi cần dòng tiền – cần xoay vòng – cần sự linh hoạt.

Dù vậy, tôi vẫn quyết định mua lô đất đường lớn, giá 43 triệu/m². Trong khi đó, những lô ở đường nhỏ bên cạnh chỉ có giá khoảng 25 triệu/m².

Thời gian trôi qua, tôi bắt đầu thấy rõ sự khác biệt.

Khu đất phát triển chậm. Đường lớn vẫn rộng thênh thang – nhưng vắng vẻ. Không một cửa hàng, không một quán xá nào mở.
Chọn đường lớn có thể phù hợp với những ai đã có sẵn ý tưởng hoặc nghề nghiệp kinh doanh – như mở quán cà phê, quán ăn, làm salon, cửa hàng… Họ mua đất rồi tự khai thác bằng chính công việc của mình.
Nhưng với một nhà đầu tư thuần túy như tôi – không có gì để tận dụng mặt bằng, chỉ trông chờ vào việc bán lại hoặc cho thuê – thì đó là một sai lầm.

Trong khi đó, những nhà đầu tư khác chọn đất đường nhỏ hơn thì đã xây phòng trọ cho thuê. Họ có dòng tiền đều đặn mỗi tháng. Giá mua thấp hơn, khai thác dễ hơn, ít rủi ro hơn. Còn tôi – đất đường lớn, vỉa hè rộng nhưng diện tích xây dựng bị trừ nhiều, xây phòng trọ được ít phòng hơn, không hiệu quả bằng.

Tôi – người đã làm theo một lời khuyên đúng – lại là người thất bại.

Và đó là lúc tôi hiểu rằng:
Lời khuyên đúng không bao giờ là đủ. Điều quan trọng hơn là lời khuyên ấy có phù hợp với hoàn cảnh, năng lực và mục tiêu của mình hay không. Tôi không trách ai, và cũng không tự trách mình quá lâu. Mỗi lần vấp ngã là một lần hiểu rõ hơn về bản thân. Bài học này – tôi chắc chắn sẽ nhớ suốt đời.

Nếu bạn đang đứng trước một quyết định quan trọng và nhận được lời khuyên từ người đi trước – hãy lắng nghe, nhưng cũng hãy tự hỏi mình:
“Liệu mình có giống họ không? Mình có thể đi con đường ấy – với cách sống, dòng tiền, và mục tiêu của riêng mình – hay không?”

Vì một lời khuyên đúng – cũng có thể trở thành sai lầm… nếu đó không phải là con đường dành cho bạn.

6. Mình đang đối đầu với ai.

Hôm nay tôi chia sẻ cho các bạn nghe một chân lý, đó chính là: trong cuộc chơi đất đai này, bạn cần phải có một tâm lý vững. Bạn phải hiểu một điều – bạn không thể đọ lại người có tiền.

Số người có tiền tuy không nhiều, nhưng nếu bạn đang nhắm vào một khu đất đẹp, tức là bạn đang ngó vào tài sản của những người có tiền. Họ không dễ dàng nhả cho bạn giá rẻ. Họ không cần bán. Họ không bị áp lực tài chính. Và đặc biệt, họ có thể để đó nhiều năm trời mà không màng tới lợi nhuận. Trong khi bạn, người ít tiền, sẽ phải canh từng đợt sóng lên xuống của thị trường.

Một ví dụ đó là khu đất quy hoạch gần UBND quận 2 cũ, thuộc phường Thạnh Mỹ Lợi cũ (nay là phường Cát Lái). Khu đất này cũng đẹp đó, nhưng còn thiếu quá nhiều tiện ích. Nhìn vào giá đất 200 triệu/m² bạn cảm thấy giá cao vô lý. Nhưng người mua ở đó không nghĩ vậy. Họ không mua để chờ ngày mai bán. Họ mua vì họ thấy “ổn”, họ tin vào quy hoạch, họ chấp nhận bỏ tiền vào đó như một phần danh mục tài sản của họ.

Và bạn biết gì không? Những người có tiền thật sự, họ không nhìn đất như một “kèo thơm”. Họ xem đó là sự tích lũy tài sản, là nơi giữ giá trị.

Họ có thể mua một lô đất 30 tỷ không phải để chờ ngày tăng giá. Họ cũng có thể giữ hàng chục lô đất đó mà không thèm rao bán. Vì họ không sống bằng việc lướt sóng. Họ sống bằng dòng tiền đều đặn từ những khoản đầu tư khác. Còn bạn, nếu bạn mua để chờ tăng giá, từng ngày trôi qua nhưng giá nhích lên quá chậm. Và khi tâm lý không còn vững, thực tế bạn đã thua từ vạch xuất phát.

Cho nên, điều đầu tiên khi bước vào đầu tư đất, không phải là tìm đất ở đâu giá rẻ, quy hoạch tốt, có tiềm năng. Điều đầu tiên phải hỏi: nếu kịch bản xấu xảy ra, giá đất tăng chậm, mình thực sự đang đối đầu với ai? Ai chịu thiệt: người cần bán như mình hay người ôm đất không lo nghĩ gì.

Nếu bạn chỉ có ít tiền, bạn vẫn có thể thắng – nhưng bạn phải tìm cuộc chơi khác, nơi hạ tầng chuẩn bị triển khai hoặc nơi vẫn còn tăng trưởng, vẫn còn nhảy vào và nhảy ra kịp thời.

7. Tôi Đã Học Được Gì Sau Những Câu Chuyện “Đầu Tư Đất Tỉnh Thắng Lớn”?

Đầu tư đất tỉnh thắng lớn – tôi đã nghe không biết bao nhiêu lần những lời kể như thế. Trên mạng xã hội, trên báo chí, trong những buổi cà phê trò chuyện cùng bạn bè. Ai cũng kể về một người nào đó đã “phất” lên chỉ sau một đêm nhờ ôm đất lúc giá còn rẻ. Họ nói về những con số lợi nhuận gấp 5, gấp 10 lần, về những vùng đất “tiềm năng” mà chỉ cần nghe tin đồn là vội vàng xuống tiền. Nhưng rồi khi tôi nhìn lại những gì chính mình chứng kiến, những người thật, việc thật ở ngay cạnh tôi – thì câu chuyện lại không hề hào nhoáng đến thế.

Tôi không muốn nói cái nào là đúng, cái nào là sai. Mỗi người có một cách đầu tư khác nhau, mỗi người mang trong mình một khẩu vị rủi ro riêng. Nhưng với tôi, có một điều tôi thấm thía sau nhiều năm quan sát và suy ngẫm: Nếu đầu tư vào nơi quá xa xôi, nơi mà mình không thể theo dõi thông tin sát sao, không “nằm vùng” để cảm nhận từng chuyển động của khu vực đó, thì khả năng thua lỗ là rất cao.

Tôi còn nhớ như in câu chuyện của một người đàn ông tôi từng gặp trong một buổi hội thảo đầu tư. Anh ấy kể rằng đã mua đất ở khu vực Long Thành từ rất sớm – từ cái thời chỉ mới râm ran tin đồn về việc xây sân bay quốc tế. Lúc đó, ai cũng hoài nghi, cũng chần chừ. Nhưng anh ấy vẫn quyết định mua, kiên nhẫn giữ đất qua bao năm thăng trầm. Đến khi nhà nước công bố quy hoạch bài bản, thông tin rõ ràng, hạ tầng rục rịch triển khai – cũng là lúc anh ấy bán ra. Và anh lời gấp 10 lần số vốn bỏ ra ban đầu.

Nghe xong, tôi chỉ biết im lặng. Không phải vì ngưỡng mộ hay ghen tỵ, mà là vì tôi biết rõ: nếu đặt tôi vào vị trí của anh ấy năm xưa, tôi vẫn sẽ không mua. Không phải vì tôi kém, mà vì tôi không phải kiểu người đầu tư mạo hiểm, không đủ liều để đánh cược vào một tương lai chưa rõ ràng như thế.

Một câu chuyện khác lại đến từ người bạn thân của tôi. Anh nghe phong thanh rằng Hồ Tràm đang sốt đất, có người bán lời cả trăm triệu chỉ sau vài tháng. Không chần chừ, anh gom góp tiền để mua một mảnh đất vườn ở đó – chỉ vì “nghe nói dạo này hot lắm”. Tôi biết chuyện thì chỉ ậm ừ cho qua. Không phải vì tôi không vui, mà vì tôi từng dành hàng tháng trời để nghiên cứu khu vực này: hạ tầng thì còn rời rạc, kết nối giao thông không thuận tiện, yếu tố kích giá thì mù mờ. Ba năm trôi qua, mảnh đất ấy vẫn nằm im, không tăng giá, thậm chí còn giảm nhẹ. Bạn tôi bắt đầu chán nản, và tôi thì chỉ âm thầm rút ra cho mình một bài học quý giá.

Không nên đầu tư vào nơi mà mình không hiểu rõ, không nên đánh cược vào những khu vực mà mình chưa từng “nằm vùng”, chưa từng cảm nhận tận nơi.

Có những thứ không thể nhìn thấy qua bản đồ quy hoạch, không thể nghe được từ môi giới, không thể đo lường qua vài bài viết trên mạng. Chỉ khi đặt chân đến, hít thở bầu không khí ở đó, nói chuyện với người dân xung quanh, dõi theo những thay đổi từng ngày – mới hiểu rõ liệu mảnh đất đó có thực sự có tiềm năng hay không.

Đầu tư không phải là một cuộc chơi may rủi. Với tôi, đầu tư là sự chuẩn bị kỹ lưỡng, là kiến thức vững vàng, là sự kiên trì bám sát thị trường – chứ không phải là chạy theo đám đông, chạy theo những câu chuyện “nghe nói”.

Và tôi tin rằng, với mỗi lần lắng nghe, quan sát và rút ra bài học cho riêng mình, tôi đang tiến gần hơn đến sự trưởng thành trong hành trình đầu tư của chính bản thân. Không hào nhoáng, không vội vã – nhưng chắc chắn và vững vàng.

8. Thời thế đã đổi – đừng mãi chạy theo lối mòn “đất nền là vua”

Tôi biết… đến tận bây giờ, vẫn còn rất nhiều người tin rằng đầu tư đất nền luôn luôn là lựa chọn số một, là “vua” của mọi loại hình bất động sản. Niềm tin đó đã đúng, suốt một quãng thời gian dài – đặc biệt từ năm 2010 đến khoảng 2020 – khi mà đất nền ở khắp nơi, từ đất nền tỉnh lẻ đến vùng ven đô thị hiện đại, đều tăng giá gần như phi mã. Ai mua đất, gần như chắc thắng. Mua sớm – lời sớm. Mua muộn – lời muộn. Nhưng vẫn lời.

Thế rồi mọi thứ bắt đầu thay đổi.

Sau năm 2020, tôi chứng kiến một sự chuyển mình âm thầm nhưng rõ ràng: một số căn hộ chung cư – đặc biệt là những dự án có vị trí trung tâm, kết nối giao thông thuận lợi, hoặc các dự án gần các tuyến metro – đã tăng giá một cách ngoạn mục. Nhanh hơn rất nhiều so với nhiều khu đất nền vốn từng là niềm kỳ vọng.

Khi tôi chia sẻ điều đó, nhiều người gạt đi:

“Ờ thì đất nền tăng mạnh quá rồi, giờ nghỉ chân một chút là bình thường. Chung cư thì mấy năm liền chả nhích được, giờ tăng bù lại thôi.”

Nghe qua thì có vẻ hợp lý. Nhưng thật sự, tôi không nghĩ mọi chuyện lại đơn giản như vậy.

Không phải bất kỳ căn hộ nào từ 2020 đến 2025 cũng tăng mạnh. Và cũng không phải mọi khu đất nền đều chững lại. Bản chất vẫn là kiến thức đầu tư và khả năng quan sát dòng tiền. Điều quan trọng không nằm ở cái tên “chung cư” hay “đất nền”, mà là vị trí, tiện ích, pháp lý, nhu cầu thật, quy hoạch vùng và cả nhịp thở của thị trường.

Năm 2025, đã có những căn hộ chạm mốc giá cao ngất. Vậy liệu có tiếp tục tăng nữa, vượt xa đất nền? Không ai dám chắc. Tôi cũng không. Nhưng tôi đủ kinh nghiệm và dữ liệu để tin rằng – trong giai đoạn 2025–2030 – một số chung cư vẫn còn dư địa tăng giá tốt hơn nhiều so với đất nền ở những nơi thiếu sức hút thật sự.

Bài viết này, thực lòng, tôi không muốn bàn về chuyện “chung cư tốt hơn” hay “đất nền ngon hơn”. Tôi chỉ muốn nói một điều:


Thời thế đã đổi.

Thế hệ trẻ – những người đang cầm trong tay 3 đến 5 tỷ đồng để đầu tư lần đầu – họ không còn đổ xô đi “săn” đất nền vùng ven xa xôi, nơi mà xe buýt chưa tới và cư dân thì thưa thớt. Họ chọn sống – và đầu tư – vào những nơi có thể sống được ngay, cho thuê được ngay, và có tiềm năng sinh lời thật sự từ giá trị sử dụng. Họ chọn chung cư – không phải vì đất nền không tốt – mà vì họ hiểu rõ điều gì phù hợp với bối cảnh hiện tại.

Sự dịch chuyển này không phải cảm tính. Nó đã – và đang – diễn ra. Rõ ràng, có hệ thống. Có số liệu. Có xu hướng tiêu dùng làm nền. Đầu tư bất động sản không thể mãi đi theo lối mòn. Nếu bạn vẫn giữ tư duy cũ, vẫn tin rằng đất nền “luôn luôn thắng”, vẫn bỏ ngoài tai những tín hiệu của thị trường – rất có thể bạn sẽ bị bỏ lại phía sau. Trong một thị trường không còn dễ dàng như 2010, người thắng không phải là người mua nhiều – mà là người hiểu sâu.

9. Một phòng ngủ – Mười tỷ đồng – Và một quyết định khiến tôi mất ngủ nhiều đêm”

Đầu năm 2025, giá căn hộ tại khu vực Thủ Thiêm tăng vọt như tên bắn. Những con số mỗi ngày mỗi khác, cảm giác như hôm nay không mua thì ngày mai đã tụt lại phía sau vài trăm triệu. Là một nhà đầu tư bất động sản, tôi không bất ngờ với đà tăng này. Bởi từ năm 2018, tôi đã dõi theo Thủ Thiêm từng bước một – từng bản quy hoạch, từng công trình được khởi công, từng dòng vốn âm thầm đổ về.

Tôi đã nhìn thấy tương lai rực rỡ của vùng đất này từ rất sớm. Tôi đã chứng kiến từng mảnh đất trống hóa thành tòa cao ốc. Đã từng đứng ở một góc cầu Thủ Thiêm trong một buổi chiều vắng lặng, tự hỏi: “Liệu một ngày nào đó mình có thể sở hữu được thứ gì đó ở nơi này?” Nhưng suốt nhiều năm, tôi chỉ có thể đứng ngoài nhìn. Không phải vì thiếu kiến thức hay tầm nhìn – mà vì tôi không có tiền.

Thật sự, cảm giác ấy rất khó chịu. Như thể bạn đang nắm trong tay bản đồ dẫn đến kho báu, nhưng lại không có phương tiện để bước đi. Tôi đi xem dự án, cập nhật thông tin, phân tích biến động – không sót một chi tiết nào. Nhưng rồi chỉ biết thở dài khi bảng giá cập nhật thêm vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng, chỉ sau một vài tháng.

Rồi cơ hội đến. Cuối năm 2024, sau nhiều năm tích lũy và xoay xở, tôi cuối cùng cũng gom được một khoản tiền – khoảng 10 tỷ đồng. Đó không phải là tiền nhàn rỗi. Một phần là tiền để dành, một phần tôi phải bán bớt tài sản khác, một phần là vay mượn thêm từ gia đình, bạn bè. Và khi tài khoản ngân hàng báo số tròn trĩnh 10 chữ số, tôi gần như không suy nghĩ quá lâu: Tôi quyết định xuống tiền ngay lập tức tại một dự án căn hộ ở Thủ Thiêm.

Nghe thì đơn giản, nhưng thật lòng mà nói: đó là một trong những quyết định liều lĩnh nhất trong đời tôi.

Chỉ với 10 tỷ – tôi chấp nhận mua một căn hộ chỉ có một phòng ngủ. Nghe thì có vẻ ngược đời. Vì với số tiền ấy, người khác sẽ chọn một căn hộ ba phòng ngủ ở khu ngoài, hoặc thậm chí là một căn nhà phố 300m2 ở vùng ven. Nhưng tôi thì không. Tôi chọn Thủ Thiêm. Không phải vì tôi mù quáng, mà vì tôi tin vào giá trị của vị trí, của tương lai, và của tầm nhìn.

Có người lắc đầu, bảo tôi “điên”. Có người cười nhẹ: “Căn hộ một phòng ngủ mà giá 10 tỷ thì ai mà mua?” Nhưng tôi thì không cười. Tôi biết rất rõ mình đang làm gì.
Và rồi, từng ngày trôi qua sau khi tôi ký hợp đồng đặt cọc – tôi thấy giá tiếp tục leo thang. Những căn tương đương đã tăng thêm 300 triệu, rồi 500 triệu, rồi gần 1 tỷ đồng chỉ trong vòng vài tháng. Tôi không cần phải đợi đến 3–5 năm để xác nhận rằng: quyết định của mình là đúng.

Tôi không viết những dòng này để khoe về sự “đánh quả” hay “thắng nhanh”. Vì thật ra, phía sau cái “cú chơi lớn” ấy là rất nhiều năm nhẫn nại, rất nhiều ngày đắn đo, và rất nhiều đêm mất ngủ. Tôi kể ra để mọi người hiểu rằng: trong đầu tư bất động sản, đôi khi bạn không cần quá nhiều tài sản – bạn cần một tầm nhìn đủ xa, một sự chuẩn bị đủ dài, và một trái tim đủ can đảm để dám đặt cược vào cơ hội khi nó đến.

Tôi không biết Thủ Thiêm sẽ còn tăng đến đâu. Nhưng tôi biết chắc một điều: nếu tôi không dám quyết trong thời điểm đó, tôi sẽ còn mất ngủ dài dài vì tiếc nuối.

10. “Thận trọng với những nơi tăng giá chậm” – Một bài học mà tôi trả giá bằng niềm tin

Tôi muốn kể cho bạn nghe về một sai lầm mà cho đến tận bây giờ, năm 2025, tôi vẫn còn day dứt mỗi khi nhớ lại. Đây không phải là một câu chuyện để than vãn, càng không phải để đổ lỗi cho thị trường. Đây là một chia sẻ thật lòng, từ một người làm bất động sản, đã từng tự tin vào những nhận định của mình… để rồi nhận ra rằng thị trường không bao giờ vận hành theo cảm xúc hay kỳ vọng của ai cả.

Tôi từng theo dõi thị trường suốt 5 năm trời. Tôi thấy những khu vực này tăng giá trước, rồi vài tháng sau, khu bên cạnh mới rục rịch nhúc nhích. Tôi đã tưởng rằng mình hiểu quy luật. Tôi nghĩ đơn giản: “Chỗ nào chưa tăng, rồi cũng sẽ tăng. Cứ kiên nhẫn là được.” Và tôi biến suy nghĩ đó thành niềm tin – một niềm tin sai lầm.

Tôi nhớ như in câu chuyện của khu An Phú An Khánh (APAK) và Thạnh Mỹ Lợi (TML). Đã từng có thời, APAK giữ giá cao hơn TML. Khi giá đất TML tăng vùn vụt vào năm 2021, tôi vẫn nghĩ: “Rồi APAK sẽ tăng thôi, chắc chắn là như vậy.” Bạn tôi hỏi: “Có nên xuống tiền ở APAK không?” – Tôi trả lời chắc nịch: “Cứ vào đi! APAK đứng giá cả năm rồi, sắp tới sẽ bật mạnh, tăng bù cho khoảng thời gian im ắng.” Tôi đã tin tưởng điều đó một cách tuyệt đối.

Nhưng rồi thời gian trả lời tất cả. Bốn năm trôi qua. Bây giờ là năm 2025. Và tôi phải thừa nhận một cách thành thật – tôi đã sai. Rất sai. TML không chỉ tăng giá – mà giờ đây, giá đã chính thức vượt qua khu APAK. Còn APAK thì vẫn tăng, nhưng rất chậm, cầm chừng, không bật lên như tôi từng nghĩ.

Tôi bắt đầu tự hỏi: Phải chăng mình nên thận trọng hơn với những khu vực tăng giá chậm? Liệu có thật sự tồn tại cái gọi là “tăng bù” cho thời gian im ắng không? Hay đó chỉ là một hy vọng rất con người trong một thị trường rất thực dụng?

Gần đây, một người bạn khác hỏi tôi: “Có nên mua căn hộ One Verandah không?”
Là một người quan sát giá bất động sản lâu năm, tôi hiểu rằng căn hộ One Verandah tăng giá rất chậm khi so với dự án The Sun Avenue ngay kế bên. Tôi không còn đủ tự tin để trả lời chắc nịch như ngày trước nữa. Tôi chỉ nói với bạn mình một câu, cũng là điều tôi muốn nhắn gửi đến bất kỳ ai đang quan tâm đến bất động sản:

“Hãy thận trọng với những nơi tăng giá chậm. Thị trường không nợ ai một đợt tăng giá nào cả.”

Hy vọng sai lầm của tôi sẽ giúp bạn nhìn nhận thị trường tỉnh táo hơn – và biết rằng, đôi khi sự im lặng kéo dài của một khu vực không phải là tích lũy cho một cú bật mạnh, mà chỉ đơn giản là một dấu hiệu… rằng nó đã đi chậm, và sẽ còn đi chậm nữa. Trừ khi có cú hích hạ tầng nào đặc biệt, một yếu tố gì đó mới mẻ giúp nó tăng giá tốt hơn.

11. Chung cư cũ và cái bẫy “vừa tầm tiền, vị trí tốt”

Hôm nay tôi muốn chia sẻ một điều mà rất nhiều người – đặc biệt là những người không chuyên trong đầu tư bất động sản – thường lựa chọn. Đó là mua những căn hộ chung cư đã hình thành lâu năm, với giá vừa tầm, vị trí thuận tiện, môi trường sống tốt, tiện ích đầy đủ. Nói một cách đơn giản: mọi thứ đều ở mức “tốt”.

Nhưng chính sự “tốt vừa đủ” ấy lại có thể trở thành một cái bẫy vô hình trong đầu tư.

Những căn hộ như vậy nhìn qua thì có vẻ là lựa chọn hợp lý. Và đúng là với người mua để ở, thì đây hoàn toàn là phương án phù hợp. Tuy nhiên, dưới góc nhìn của một nhà đầu tư lâu năm như tôi, nếu không có yếu tố đột phá về hạ tầng, hoặc một cú hích rõ ràng về quy hoạch, thì giá trị của những căn hộ này chỉ tăng ở mức ngang với lãi suất ngân hàng hoặc nhỉnh hơn một chút.

Câu chuyện tôi muốn chia sẻ hôm nay là sự so sánh giữa hai dự án: Sài Gòn Pearl và The Sun Avenue.

Nếu quay lại thời điểm năm 2018, việc so sánh hai chung cư này là một sự khập khiễng. Sài Gòn Pearl lúc đó là biểu tượng của dòng căn hộ cao cấp – vị trí đẹp ven sông, gần trung tâm, thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ. Nhưng sau hơn 10 năm hình thành, giá bán hiện tại chỉ tăng ở mức “ổn định”, không bứt phá. Không phải vì chất lượng sống giảm đi, mà vì dự án đã bão hòa – không còn yếu tố nào đủ mạnh để dẫn dắt một đợt tăng giá mới.

Ngược lại, tôi từng để ý đến một dự án “bị đánh giá thấp” lúc mở bán: The Sun Avenue. Thời điểm đó, nhiều người chê xa, cho rằng thiếu hạ tầng, bất tiện cho con cái đi học, đi làm. Nhưng tôi lại thấy điều khác: vị trí thực tế kết nối tốt, không ngập nước, ít kẹt xe, quy hoạch tổng thể gọn gàng, thông thoáng và đặc biệt là giá mở bán rất hợp lý.

Và đúng như dự đoán, sau vài năm, người ta bắt đầu nhận ra giá trị thực của dự án. Giá căn hộ tại The Sun Avenue tăng rất tốt. Những người mua sớm đã có mức lợi nhuận đáng kể. Còn những người chờ đợi đến khi mọi thứ “tốt hẳn lên” mới quyết định xuống tiền, thì lúc đó… giá đã hoàn toàn khác.

Tới đây, tôi nghĩ mình không cần kết luận gì thêm. Tôi tin rằng, nếu bạn là người đang tìm hiểu đầu tư bất động sản, bạn sẽ tự rút ra bài học cho riêng mình.

Đôi khi, “tốt vừa đủ” lại là thứ kìm hãm giá trị. Còn những thứ chưa hoàn hảo – nhưng đi đúng hướng – mới thật sự là cơ hội.

Tác giả: Huỳnh Công Khánh