Khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện là tâm điểm của thị trường bất động sản cao cấp với các dự án nổi bật như The River Thủ Thiêm, Empire City và The Metropole Thủ Thiêm. Tuy nhiên, trong giai đoạn từ năm 2020 (thời điểm mở bán) đến nay, giá căn hộ The River Thủ Thiêm tăng chậm hơn đáng kể so với hai dự án còn lại. Dưới đây là phân tích chi tiết các nguyên nhân dẫn đến sự khác biệt này, dựa trên các yếu tố về vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, chiến lược định vị, tiện ích, và bối cảnh thị trường.
1. Vị trí địa lý và tầm nhìn
The River Thủ Thiêm:
Tọa lạc tại lô 3.15 và 3.16, ngay chân cầu Thủ Thiêm 1, The River sở hữu vị trí ven sông Sài Gòn, mang lại tầm nhìn đẹp và không gian sống xanh mát. Tuy nhiên, nhược điểm lớn là dự án nằm sát cầu Thủ Thiêm 1 (cách chỉ 16m), gây ra tiếng ồn giao thông và hạn chế tầm nhìn ở các tầng thấp (tầng 2-3) do bị chắn bởi cầu.
Mặc dù được quảng bá là vị trí “vàng” tại vành đai 1 Thủ Thiêm, The River không có kết nối trực tiếp với trung tâm Quận 1 qua cầu Thủ Thiêm 2 như The Metropole, làm giảm tính hấp dẫn đối với một số nhà đầu tư tìm kiếm sự kết nối tối ưu.
The Metropole Thủ Thiêm:
Nằm tại lô 1.16, sát cầu Thủ Thiêm 2 (hoàn thành năm 2022), The Metropole có lợi thế kết nối trực tiếp với trung tâm Quận 1 chỉ trong 3-5 phút. Vị trí này được đánh giá là đắc địa hơn, đặc biệt khi cầu Thủ Thiêm 2 đi vào hoạt động, thúc đẩy giá trị bất động sản tăng mạnh.
Các căn hộ tại The Metropole, đặc biệt ở phân khu The Galleria, có tầm nhìn sông trực diện và không bị cản trở bởi các công trình giao thông, tạo sức hút lớn với giới thượng lưu.
Empire City:
Tọa lạc tại lô 2B, Empire City nằm dọc đại lộ Mai Chí Thọ, gần hầm Thủ Thiêm và sông Sài Gòn, với điểm nhấn là tháp quan sát 88 tầng – biểu tượng tương lai của Thủ Thiêm. Vị trí trung tâm lõi khu đô thị mang lại giá trị thương hiệu cao và tiềm năng tăng giá vượt trội.
Empire City được hưởng lợi từ quy hoạch đồng bộ của khu vực và sự gần gũi với các tiện ích quốc tế, làm tăng sức hấp dẫn đối với cả cư dân và nhà đầu tư.
Kết luận: The River có vị trí đẹp nhưng bị hạn chế bởi tiếng ồn và tầm nhìn ở một số căn tầng thấp, trong khi The Metropole và Empire City sở hữu vị trí chiến lược hơn, đặc biệt với sự hỗ trợ của hạ tầng giao thông mới (cầu Thủ Thiêm 2) và quy hoạch mang tính biểu tượng.
2. Quy mô và định vị thương hiệu
The River Thủ Thiêm:
Với quy mô nhỏ (3,5 ha, 525 căn hộ), The River định vị là dự án căn hộ boutique cao cấp, tập trung vào không gian sống xanh và tiện ích 5 sao như hồ bơi Olympic, công viên ven sông 3,7 ha. Tuy nhiên, số lượng căn hộ giới hạn làm giảm tính thanh khoản so với các dự án lớn hơn.
Chủ đầu tư Refico và CII có uy tín, nhưng thương hiệu không mạnh bằng Sonkim Land (The Metropole) hay Keppel Land (Empire City), vốn có kinh nghiệm quốc tế và danh tiếng trong phân khúc siêu sang.
The Metropole Thủ Thiêm:
Dự án có quy mô lớn hơn (7,6 ha, 1.342 căn hộ) và được phát triển qua nhiều giai đoạn (The Galleria, The Crest, The Opera), tạo sự đa dạng và liên tục trong nguồn cung. Điều này giúp duy trì sự chú ý của thị trường và tăng giá qua từng giai đoạn.
Sonkim Land định vị The Metropole là biểu tượng của phong cách sống thượng lưu, với thiết kế tinh tế từ các đơn vị quốc tế, thu hút giới nhà giàu và khách nước ngoài.
Empire City:
Là một trong những dự án lớn nhất Thủ Thiêm (14,6 ha, 3.787 căn hộ), Empire City được định vị như một khu đô thị phức hợp với căn hộ, văn phòng, khách sạn, và trung tâm thương mại. Tòa tháp 88 tầng tạo dấu ấn mạnh mẽ, nâng cao giá trị thương hiệu.
Sự đa dạng trong sản phẩm (căn hộ, shophouse, penthouse) và quy mô lớn giúp Empire City thu hút nhiều nhóm khách hàng, từ nhà đầu tư đến người mua để ở.
Kết luận: Quy mô nhỏ và định vị boutique của The River hạn chế khả năng tạo sóng thị trường so với các dự án lớn và đa dạng như Empire City và The Metropole. Thương hiệu chủ đầu tư của The River cũng kém nổi bật hơn, ảnh hưởng đến tốc độ tăng giá.
3. Tiến độ xây dựng và bàn giao
The River Thủ Thiêm:
Khởi công năm 2018 và bàn giao vào quý 4/2021, The River hoàn thành đúng tiến độ nhưng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, làm gián đoạn thi công và chiến dịch bán hàng. Điều này khiến dự án mất cơ hội tận dụng thời điểm thị trường bất động sản phục hồi sau dịch (2021-2022).
Giá khởi điểm của The River vào năm 2020 là khoảng 5.300-6.000 USD/m², tăng lên khoảng 6.300-8.000 USD/m² vào năm 2025, tương đương mức tăng 20-30%.
The Metropole Thủ Thiêm:
Dự án triển khai theo nhiều giai đoạn, với The Galleria (giai đoạn 1) hoàn thành sớm hơn và bàn giao từ 2020, tận dụng được đà tăng giá khi hạ tầng Thủ Thiêm phát triển (đặc biệt là cầu Thủ Thiêm 2). Giá bán từ 4.000 USD/m² (2018) đã tăng lên 9.500-12.000 USD/m² (2025), tương đương mức tăng 100-200% ở một số phân khu.
Việc triển khai nhiều giai đoạn giúp The Metropole duy trì sức nóng trên thị trường, đẩy giá bán tăng nhanh hơn.
Empire City:
Bắt đầu từ 2016, Empire City đã bàn giao các phân khu như Linden Residences (MU4) và Tilia Residences (MU7) vào 2020-2021, tận dụng tốt xu hướng tăng giá bất động sản Thủ Thiêm. Giá bán từ 2.800-3.500 USD/m² (2016) tăng lên 8.000-10.000 USD/m² (2025), với mức tăng 64-100% ở một số giai đoạn.
Tiến độ liên tục và quy mô lớn giúp Empire City duy trì đà tăng giá ổn định.
Kết luận: The River bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, làm chậm chiến dịch bán hàng và giảm cơ hội tận dụng đà tăng giá sau dịch. Trong khi đó, The Metropole và Empire City có lộ trình phát triển dài hơi, tận dụng tốt các cột mốc hạ tầng để thúc đẩy giá trị.
4. Tiện ích và quy hoạch khu vực
The River Thủ Thiêm:
Tiện ích nội khu của The River rất đẳng cấp (hồ bơi 50m, công viên ven sông, phòng gym, yoga), nhưng quy mô nhỏ hơn so với các dự án phức hợp như Empire City. Ngoài ra, khu vực xung quanh The River còn thiếu hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại) vào thời điểm 2020-2022, làm giảm sức hấp dẫn.
Tuy nhiên, dự án được thiết kế với không gian xanh lớn và phong cách sống resort, phù hợp với người mua để ở hơn là đầu tư ngắn hạn.
The Metropole Thủ Thiêm:
Tiện ích nội khu đa dạng và hiện đại, kết hợp với vị trí gần các công trình biểu tượng như Nhà hát Giao hưởng và Quảng trường Trung tâm, làm tăng giá trị dài hạn.
Sự phát triển đồng bộ của khu vực lân cận (cầu Thủ Thiêm 2, trung tâm thương mại) giúp The Metropole hưởng lợi lớn từ quy hoạch hạ tầng.
Empire City:
Là khu đô thị phức hợp với hệ thống tiện ích toàn diện (trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, văn phòng hạng A), Empire City tạo ra một hệ sinh thái sống động, thu hút cả cư dân và nhà đầu tư.
Tòa tháp 88 tầng và quy hoạch đồng bộ của khu chức năng 2B giúp Empire City trở thành biểu tượng của Thủ Thiêm, đẩy giá trị bất động sản tăng nhanh.
Kết luận: The River tập trung vào phong cách sống xanh, nhưng thiếu quy mô tiện ích phức hợp và sự hỗ trợ từ hạ tầng khu vực so với The Metropole và Empire City, dẫn đến tốc độ tăng giá hạn chế.
5. Tổng kết và nhận định
Giá căn hộ The River Thủ Thiêm tăng chậm hơn so với Empire City và The Metropole từ năm 2020 đến nay do các yếu tố sau:
Vị trí: Gần cầu Thủ Thiêm 1 gây tiếng ồn và hạn chế tầm nhìn ở một số căn, kém hấp dẫn hơn vị trí sát cầu Thủ Thiêm 2 của The Metropole hay trung tâm lõi của Empire City.
Quy mô và định vị: Quy mô nhỏ và định vị boutique làm giảm tính thanh khoản so với các dự án phức hợp lớn như Empire City và The Metropole.
Tiến độ và thời điểm: Bị ảnh hưởng bởi Covid-19, The River mất cơ hội tận dụng đà tăng giá sau dịch, trong khi The Metropole và Empire City có lộ trình phát triển dài hạn hơn.
Chiến lược giá và bán hàng: Giá khởi điểm thấp và chính sách bán hàng đơn giản không tạo được hiệu ứng khan hiếm như các dự án khác.
Tiện ích và hạ tầng khu vực: Tiện ích nội khu đẳng cấp nhưng thiếu quy mô phức hợp, cùng với hạ tầng xã hội chưa hoàn thiện quanh dự án, làm giảm sức hút đầu tư.
Mặc dù vậy, The River Thủ Thiêm vẫn là một dự án tiềm năng nhờ vị trí ven sông, thiết kế xanh và pháp lý minh bạch (sổ hồng đã cấp từ 2024). Trong tương lai, khi hạ tầng Thủ Thiêm hoàn thiện hơn (cầu Thủ Thiêm 3, 4, cầu đi bộ), giá trị của The River có thể tăng mạnh, đặc biệt với những nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm không gian sống thượng lưu.